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定期借地権・事業用定期借地権access

定期借地権

 定期借地権とは、存続期間が50年以上の借地権(建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権)のことです。
 定期借地権については、以下の特約をすることを要件に、期間が満了すれば契約は終了し、土地は更地で戻ってきます。
  @ 期間が満了したときに契約の更新がないこと
  A 建物の再築存続期間の延長がないこと
  B 建物の買取請求をしないこと
 ただし、このような特約については公正証書等の書面によってしなければなりません。

事業用定期借地権

  事業用定期借地権とは、もっぱら事業用の建物を所有するための借地権のことで、存続期間は10年以上50年未満です。居住用の目的であってはなりません。
 事業用定期借地権の設定契約は、公正証書によってしなければなりません。
 コンビニ店、量販店、医院、薬局、弁当店、遊技場、コインランドリーなどの建物が含まれます。老人ホームは、その運用・利用形態が様々なので一概に言えず、具体的な事案に即して、特定人が継続して専用使用する建物かどうか等について検討する必要があります。
 @ 存続期間が30年以上50年未満の借地権を設定する場合には、貸主と借主が、契約の更 新及び建物の再築による存続期間の延長がなく、建物買取請求をしないこと(借地法の強行規定を排除すること)を約束して借地借家法の適用を排除すると,この約束は有効で、更新等のない借地権になります。
A 存続期間が10年以上30年未満の借地権を設定する場合には、法定更新,建物の再築による存続期間の延長及び建物の買取請求権に関する法の規定は適用されません。
 

定期建物賃貸借

  定期建物賃貸借契約とは、当事者の自由な合意によって選んだ契約期間(例えば6か月、1年、3年等。借地借家法29条2項が民法604条の適用を排除しているので,20年を超える期間を定めることもできます。)を経過すれば必ず賃借権が終了するという定期借家権を設定する契約のことです。建物の貸主は、あらかじめ賃借人に対し、「当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了する」ことにつき、そのことを記載した書面を交付して説明すること、この契約を公正証書による等書面によって契約することが必要です。そうでないと更新排除特約の効力は認められません。
 医院、薬局、コンビニ店、小売店、介護施設、レストラン、カラオケボックスなどに利用されています。
  なお、賃借人が問題を起こした場合に備えて、賃貸人の判断で賃貸借を解約できるようにしておく必要がありますが、建物の賃貸借の場合、ささいなことを解除事由に定めても無効となります。信頼関係の基本となる事由を定めるべきであり、賃料不払い、使用目的の無断変更、賃借権の無断譲渡・転貸等が代表的な解除事由です。
 

公正証書の作成に必要なもの

   事業用借地権や定期建物賃貸借の設定契約公正証書を作成するのに必要なものは以下のとおりです。
個人の場合
@ 当事者本人が来るとき
  ・本人確認ができる書類(本人の印鑑登録証明書及び実印,又は運転免許証等の写真入り   身分証及び認め印)
A 代理人が来るとき
  ・本人の印鑑登録証明書
  ・本人の実印を押捺した委任状 
 
(委任状には別紙として契約内容を記載した書面を添付し,委任状用紙との間に割り印を   する必要があります。)
  ・代理人の本人確認ができる書類(代理人の印鑑登録証明書及び実印,又は代理人の写真   入り身分証及び認め印発起人の印鑑登録証明書
法人の場合
@ 代表者本人が来るとき
  ・会社の印鑑証明書及び代表印
  ・会社の登記簿謄本又は資格証明書
A 代理人が来るとき
  ・会社の印鑑証明書
  ・会社の登記簿謄本又は資格証明書
  ・代表印を押捺した委任状
  
委任状には別紙として契約内容を記載した書面を添付し,委任状用紙との間に割り印を   する必要があります。)
  ・代理人の本人確認ができる書類(代理人の印鑑登録証明書及び実印,又は代理人の写真   入り身分証及び認め印発起人の印鑑登録証明書
 
 

委任状のひな形

 個人の場合
           委  任  状
 住所
 氏名
  私こと、上記の者を代理人と定め別紙記載の事項について公正証書作成嘱託に関する 一切の権限を委任する(強制執行認諾条項を含む)。

  平成  年  月  日
 
 委任者(住所)
    (職業)
    (氏名)
                     実印

法人の場合
           委  任  状
 住所
 氏名
  私こと、上記の者を代理人と定め別紙記載の事項について公正証書作成嘱託に関する 一切の権限を委任する(強制執行認諾条項を含む)。

  平成  年  月  日
 
 委任者(本店所在地)
    (商号)
    (代表者氏名)
                   代表印