1.法による道路
都市計画区域、準都市計画区域及び指定区域内では、原則として建物の敷地は道路に2m以上接しなければならない(建築基準法43条1項)。
2.条例による制限
地方公共団体によって必要な制限が付加されることがあります(建築基準法43条2項)。
@路地状敷地(敷地延長)
下図のような形態の敷地を「路地状部分のみによって道路に接する敷地」といいますが、あまり長すぎるので一般には、「敷地延長」と呼ばれています。このような敷地については路地状部分の長さ(L)によって、必要とする幅員(a)の最小限度を条例で定めている地方公共団体があります。
A路地状敷地(敷地延長)
特殊建築物、階数が3以上である建築物、一定の窓その他の開口部がない居室を有する建築物、延べ面積が1,000uを超える建築物について、その建築物の用途、規模の特殊性により、2mでは非難または交通の安全に支障があると認められる場合は、地方公共団体によって必要な制限が付加されることがあります。
3.建築基準法第42条2項道路
建築基準法第42条2項に該当する4m未満の道路は、原則として、その道路の中心線から2m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では3m)の位置が、道路と敷地の境界とみなされるため、「道路」としての部分を確保しなければ、建築に必要な建築確認を受けられません。
従って、この道路中心線から2mまでの「道路該当」部分は、建物や塀などを建てることはできません。
この後退すること又はその部分を一般に「セットバック」と呼んでいます。また、法律上一方的に道路とみなされるため、「みなし道路」と呼ぶこともあります。
(注)
(a)道路の中心線から敷地側に2m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では3m)後退した線が敷地と道路の境界線とみなされ、この部分には建物はもちろん、門・堀等も建築することはできません。また、建ぺい率や容積率もこの部分を除いた「有効敷地面積」で計算されます(上記のA図参照)。
(b)道路中心線から2m以内に川・がけ地・鉄道路線敷地等がある場合は、その側が後退することは不可能なので、これらのものと道路との境界線から敷地側に4m後退した線が「みなし道路」の境界線となります(上記のB図参照)。
(c)セットバック(みなし道路)部分は、一般には直ちに道路状に築造することまでは要求されませんが、この部分に接続して「位置指定道路」を設ける場合や、建ぺい率の角地割増しの適用を受ける場合は、道路状に築造する必要があります。
4.道路に関するその他の制度等
(1)道路内の建築制限
建築物又は敷地を造成するための擁壁は、原則として道路内に突き出して建築・築造してはいけません(建築基準法44条1項)。
(2)壁面線による建築制限
建築物の位置を整えその環境の向上を図るために必要があると認める場合において、特定行政庁が、建築審査会の同意を得て壁面線を指定することができるとされています(建築基準法46条1項)。
壁面線が指定されると、建築物の壁、柱または2メートルを超える門、塀は、この壁面線を越えて建築してはなりません(建築基準法47条)。
5.私道にかかる制限
(1)私道の変更と廃止
私道の変更または廃止により、敷地が接道義務を満たさなくなる場合は、特定行政庁は、その私道の変更または廃止を禁止し、または制限することができます(建築基準法45条1項)。
(2)位置指定道路と2項道路
個人(私人)が所有している私道でも、その位置や形状を変更したり廃止したりするときは、関係者全員の同意を得て「位置指定道路」の変更又は廃止の手続きが必要です。
変更又は廃止することによって、接道義務に抵触することとなる敷地がある場合は、その変更や廃止は禁止又は制限されます。「42条2項道路」に該当する私道についても、ほぼ同様の制限があります。
