| ■■■■■■■■■■■■土地探しのコツ■■■■■■■■■■■■ |
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土地選びは、その上に建つ建物の規模、耐久性、快適性に大きな影響を与えます。法的に建築が制限されたり、学校や公園、スーパーマーケットなどへの利便性、道路の幅、防犯等土地選びの要件はいろいろあります。何れにせよ多くの情報を集める事が重要です。そして、出来るだけ現地に足を運び目で見て、体で感じ取る事が大切です。
候補が絞れたら、判断基準を家族で話し合って決めていきましょう。土地探しで知っていると便利な知識を次に紹介していきます。
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| 〜土地の価格〜 |
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まずは、平均的な土地の価格を知らなくてはなりません。地価公示の公示価格を調べてみましょう。国土交通省土地総合情報ライブラリーより検索できます。
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| 〜法的制限〜 |
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建物の建築を考えるとき、好きな場所に好きなものを建てられるかというとそうではありません。都市計画法により建物が建てられる土地、そうでない土地が明確に分かれています。そして用途地域で、さらに細かく建てられる種類の建物などが定められています。
都市計画法では、国土を都市計画区域内と区域外に分けています。日常私たちが生活しているところのほとんどは都市計画区域内です。
都市計画区域には、市街化を抑制する市街化調整区域と秩序ある市街地を形成することを目的とした市街化区域と区分を定められています。これらを線引きといいます。これ以外に線引きされていない地域(非線引き区域)もあります 図解
市街化調整区域では農家住宅か、開発許可を取っている土地か、既に家が建っている土地にしか住宅は建てられません。また市街化区域には１２種類の用途地域が定められています。住宅は工業専用地域に建てることはできません。商業地域、工業地域にも住宅を建てることは可能です。しかし、工業や商業の利便を良くするために考えられた土地なので、騒音、日照などで苦労することは多いと思います。また低層住居専用地域は、最も住宅に適した地域と言えます。しかし、自らが住宅を建てるときの建築制限も厳しくなってしまうので、より広い敷地が必要となります。では、用途地域では主に建物の規模、種類等が細かく定められています。用途地域ごとに許容建ぺい率、許容容積率が定められていて、それを超える建築はできません。また地区計画や特別用途地域や建築協定が設定されている地域では、各計画や協定の内容に沿った制限がかかるので、その内容を確認しておきましょう。
詳しい12種類の用途地域はこちら
都市計画道路内の土地は２年以内に事業計画がされる場合は建築できません。いずれにせよ、将来的に道路となる土地ですので避けた方がいいでしょう。
2M以上の崖がある土地では、擁壁をつくるか、崖が崩れても影響ない範囲に建物を建てる必要があります。できれば擁壁が作ってある土地を選んだほうが余計な工事費は出ません。ただし工作物として完了検査が受けられているか確認する必要があります。
埋蔵文化財包蔵地区は深く掘り下げる計画がある場合は事前調査を実費で行う必要があります。地下室を計画する場合は気をつけるポイントとです。 |
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| 〜敷地状態〜 |
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●軟弱地盤の土地は、地盤沈下などの恐れがあるため地盤改良などの費用が発生します。
上下水道や電気が敷地に引き込んでない場合は工事が必要になります。予め工事費を確認する必要があります。
●駅やバス停など公共交通への所要時間を確認しましょう。
●自動車で通勤する場合ラッシュなどの時間帯、間雑状況を確認しましょう。
●買い物、金融機関、医療施設、行政庁などの日常使う施設へのアクセスは利用しやすい方がよいでしょう。
●学校、幼稚園、保育園など利用しやすい距離を考えましょう。
●住環境に悪影響の施設がないか確認しましょう。
●近隣に住んでいる住人で、周囲に危害を与えるような特異な人がいないか確認しましょう。
周辺環境についてはいろいろあるとは思いますが、すべてを満足する土地を見つけることは困難です。家族の中で優先順位を決めて、できるだけいろいろな土地を見るのが重要だと思います。法的な建築条件や、敷地状態も含めてトータル的に土地探しをすることが大切です。私たちも、アドバイスすることは可能ですのでお気軽にご相談ください。 |
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