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定期借地権とは |
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定期借地権とは、存続期間が50年以上の借地権（建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権）のことです。 この定期借地権では、期間が満了すれば契約は終了し、土地は更地で戻ってきます。 定期借地権については、以下の特約をすることができます。 ① 期間が満了したときに契約の更新がないこと ② 建物の再築存続期間の延長がないこと ③ 建物の買取請求をしないこと ただし、この特約は公正証書等の書面によってしなければなりません。 |
事業用定期借地権とは |
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事業用定期借地権とは、もっぱら事業用の建物を所有するための借地権のことで、存続期間は10年以上50年未満です。
居住用の目的であってはなりません。 事業用定期借地権の設定契約は、公正証書によってしなければなりません。 コンビニ店、量販店、医院、薬局、弁当店、遊技場、コインランドリーなどの建物が含まれます。 老人ホームは、その運用・利用形態が様々なので一概に言えず、具体的な事案に即して、特定人が継続して専用使用する建物かどうか等について検討する必要があります。 |
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① 存続期間を30年以上50年未満とする場合 貸主と借主が、契約の更新及び建物の再築による存続期間の延長がなく、建物買取請求をしないこと(借地法の強行規定を排除すること)を特約すると，更新等のない借地権になります。 ② 存続期間を10年以上30年未満とする場合 法定更新，建物の再築による存続期間の延長及び建物の買取請求権に関する法の規定は、適用されません。 |
定期建物賃貸借とは |
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定期建物賃貸借契約とは、当事者の自由な合意によって選んだ契約期間（例えば６か月、１年などのほか、借地借家法２９条２項が民法６０４条の適用を排除しているので，２０年を超える期間を定めることも可能）を経過すれば必ず賃借権が終了するという定期借家権を設定する契約のことです。 建物の貸主は、あらかじめ賃借人に対し、「当該建物の賃貸借は契約の更新がなく、期間の満了により契約が終了する」ことにつき、そのことを記載した書面を交付して説明すること、この契約を公正証書による等書面によって契約することが必要です。 そうでないと更新排除特約の効力は認められません。 医院、薬局、コンビニ店、小売店、介護施設、レストラン、カラオケボックスなどに利用されています。なお、賃借人が問題を起こした場合に備えて、賃貸人の判断で賃貸借を解約できるようにしておく必要がありますが、建物の賃貸借の場合、ささいなことを解除事由に定めても無効となります。 信頼関係の基本となる事由を定めるべきであり、賃料不払い、使用目的の無断変更、賃借権の無断譲渡・転貸等が代表的な解除事由です。 |
公正証書を作成するには |
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１ 作成手順 事業用定期借地権や定期建物賃貸借の設定契約について公正証書を作成するには、嘱託人（依頼者）と公証人が何回かデータをやり取りしながら打合せを行う必要があります。 多数の条項にわたる公正証書は、作成に時間を要しますので、早めに相談するようにお願いします。 当事者間の合意内容（覚書や予約契約書など）を、公証人にメール又はファックスで送付してください。 土地の登記情報、農地転用許可書などの資料も併せて送付してください。 ↓ 公証人から公正証書（案）を提示しますので、修正等につき電話やメールなど適宜の手段で打合せを行ってください。 ↓ 公正証書による契約内容の最終確定後、公正証書を作成する日を予約してください。 ↓ 作成日当日、当事者が集まり、公証役場において、公正証書による契約書を締結します（代理人が契約した場合は、後日、本人に対して代理人通知をすることがあります）。 |
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２ 必要書類 【個人の場合】 ① 当事者本人が来るとき ・本人の「印鑑登録証明書＋実印」または「運転免許証など＋認め印」 ② 代理人が来るとき ・委任者本人の実印を押印した「委任状」（契約内容書面を添付し割印が必要） ・委任者本人の「印鑑登録証明書」 ・代理人の「印鑑登録証明書＋実印」または「運転免許証など＋認め印」 【法人の場合】 ① 代表者本人が来るとき ・会社の「印鑑証明書＋代表印」 ・会社の「登記簿謄本」または「資格証明書」 ② 代理人が来るとき ①に加えて、 ・代表印を押捺した委任状（契約内容書面を添付し割印が必要） ・代理人の「印鑑登録証明書＋実印」または「運転免許証など＋認め印」 |
公正証書の作成手数料について |
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公証人が受け取る手数料は、政令（公証人手数料令）で定められています（詳しくは「手数料について」のページをご参照ください）。 土地の売買契約を例にとると、土地の価格と売買代金の合計額が法律行為の目的価額となりますが、手数料令は、当事者の一方が金銭のみを給付の目的とするときは、その額の２倍を目的価額とすると定めています（手数料令11条1号）。 売買代金が5000万円であれば、その２倍の１億円が目的価額となり、これに対する手数料は4万3000円です。 賃料のように、定期的に支払が行われる定期給付契約の目的価額について、手数料令は、期間の価額の総額を目的価額としつつ、最高でも「10年間の給付の価額の総額を超えることができない。」と規定しています（手数料令13条）。 建物の賃貸借契約では、賃料月額20万円、契約期間3年間とすると、３年分の賃料の２倍である1440万円が法律行為の目的価額になり、これに対する手数料は2万3000円です。 土地の賃貸借契約では、賃料月額20万円、契約期間30年間の場合でも、10年分の賃料の２倍である4800万円が目的価額になり、これに対する手数料は2万9000円です。 これに当事者にお渡しする謄本の用紙代を加えた金額が、実際のお支払い額となります。 |