個人間売買

個人間売買の手順と留意点

費用を極力少なくしたい、気心がしれている仲での売買だからと不動産の個人間売買を考える方も
いるでしょう。不動産は高額の商品ですし、問題がどこに隠れているか判りません。そういう意味
では個人間の売買であっても仲介業者を入れて売買を行うのが安全です。
しかしながら、諸般の事情でどうしても個人間で売買をするという場合には以下の点に気を付けて
ください。

1.不動産の権利関係の調査
　土地や建物に担保としての抵当権等や、地役権の負担が無いかどうかは登記簿謄本をとれば判
　ります。　また、公図や地籍測量図、建物図面なども取得して、私道関係などを確認すると共に、
　次の現地調査の際に実際との違いが無いか確認することも重要です。

2.現地調査
　登記上の表示と現地の実際は異なる場合があります。必ず現地を確認しましょう。その時に所有者
　に立ち会ってもらい、判らない点は確実に質問します。勝手に「こういう事だろう」と判断するのは
　危険です。　土地については境界標を確認しましょう。境界標が確認出来なかった場合や、公図と
　大幅に異なる様な場合は売主と相談して土地家屋調査士に隣地所有者立会いの下での測量や
　更正登記を考えます。
　建物については売主が建築確認済証を持っていれば、それと登記上の建築確認図面と、実際を
　照らし合わせ確認します。

3.契約条件を固めて契約書を作成する。
　契約書は売主に原案を作ってもらい、それに必要な事項を追加していく形で良いでしょう。原案作り
　が難しい様ならクイック＆ライトがお手伝いできます。お互いに納得する条件が定まったら契約書を
　2部作成し、署名・捺印します。
　印紙を貼る事も忘れないでください。
　印紙税国税庁HP　https://www.nta.go.jp/shiraberu/zeiho-kaishaku/shitsugi/inshi/08/10.htm
　
　契約書の作成は司法書士がサポートする事も可能です。以下の点に気を付けてください。
　(1)所有権の移転時期と手付解除期間など
　　不動産の売買では売買契約の締結後、資金手当て(ローンの申し込み)や現在ついている担保
　　を外すための繰上返済申込などの準備期間が必要です。引渡し時期を1～2か月先として、その
　　時に所有権が移転する旨を特約として入れます。また、住宅ローンは申し込んでみないと融資OK
　　となるかどうかなどは判りません。期限を決めて、その日までに住宅ローンが通らなかった場合に
　　は契約を白紙撤回できる旨の特約も必要です。また、手付金を支払う場合には手付金による解
　　除可能時期は民法の規定だけでは曖昧ですから、特約で決めておいた方が良いでしょう。

　(2)公租公課や登記費用の負担先
　　　固定資産税・都市計画税は引渡し日を基準に日割計算して精算するのが一般的です。これも
　　契約で明らかにしておきましょう。登記費用は所有権移転や抵当権設定にかかる費用は買主が、
　　売主の抵当権抹消や住所・氏名変更があった場合の変更登記費用は売主が負担するのが一般
　　的ですが、これも特約で明示する必要があります。

　(3)瑕疵担保責任
　　　不動産ではいくら丁寧に現地調査等を行っても隠れた瑕疵(欠点・欠陥)が後で判ってくる場合が
　　あります。土地であれば土壌の問題や防空壕や井戸の発見、建物であれば雨漏りやシロアリ被
　　害、漏電等々です。保証する範囲や期間などを明確にしておいた方が良いでしょう。ただ、「エアコ
　　ンが付いている」と言っていたのに実際には引渡し時点で壊れていたといった場合は瑕疵担保の
　　問題ではなく、契約不履行の問題となります。そういった意味で契約の付表として設備リストを付
　　けておけば安心です。
　　　もっとも、売主としても瑕疵担保責任は不安材料ですから、価格を安くする代わりに現状渡し、
　　瑕疵担保責任は売主免責という特約もあり得ます。いずれの場合も双方が納得いく条件を相談
　　しましょう。

(4)契約前の本人確認他
　　　親戚や気心が知れた方の場合は必要ないかもしれませんが、インターネットで知り合ったなど、
　　以前には面識が無かった方同士で契約する場合には契約前に運転免許証などの写真付き書類
　　を見せて貰い登記簿と相違がないか確認し、お互いにコピー交換しておいた方が良いでしょう。
　　　可能であれば権利証(登記識別情報・・シールを剥がす前)も見せて貰ったりコピーを取っておくと
　　安全です。

　以上が確認できた後、実際に契約書に署名・捺印する訳ですが、「気になる事がある」状態では
捺印してはいけません。不明点や懸念は確認して、納得して署名・捺印する様にしましょう。

4.代金決済・引渡し
　住宅ローンを利用する場合には代金決済時に司法書士が同席して登記に必要な書類を確認する
　事が銀行から要求されます。司法書士は銀行指定でなくてもOKです。
　現金決済の場合であっても司法書士が同席立会いして書類確認してから代金振り込みした方が良
　いでしょう。

司法書士による個人間売買サポート

個人間売買では宅地建物取扱主任者の仲介がありませんから、費用が掛からない分、心配も
あります。司法書士がこの代わりをすることは出来ませんが、法的なサポートをする事は出来ます。

(1)契約書の作成代行
　契約書の内容が固まった段階で、司法書士が必要事項をヒアリングして契約書の形とする
　ものです。登記とセットでご依頼があった場合は\10,000(税別)です。

(2)調査～契約～代金決済・引渡しまでの法務サポート
　具体的には下記をセットにしたものです。(登記費用は別途)
　・確認用登記簿謄本(ネット)の取得代行
　・契約書原案の作成及び修正
　・契約時の立会い
　・融資申し込み
　・代金決済時立会い
登記とセットでご依頼があった場合は取引額×0.9%(最低額15万円　税別)です。